上海市居住房屋租赁管理办法(房屋租赁最新法律法规)



　　年轻人来说

　　租房是一个比较好的选择

　　人人都希望找到一个离公司近

　　环境好、生活便利的房子

　　不过能满足这些条件的房源并不多

　　即便有，房租也不便宜

　　……

　　上海推出的保障性租赁住房

　　简称保租房

　　也许就能解决年轻人的租房痛点

　　（相关链接：上海保障性住房又添新成员！价格比市场价低、可以不断续租，保租房哪些人可申请？）

　　今天，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》发布，试行期两年，自2022年1月至2023年12月。

　　准入条件

　　保障性租赁住房的供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。

　　住房困难面积标准原则上按照家庭在上海一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。

　　计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定：

　　（一）保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的住房应计算住房建筑面积。

　　（二）保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。

　　（三）保障性租赁住房位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化；具体由项目所在区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。

　　（四）面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，投入供应超过半年后出租率仍低于80%的，可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围；具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。

　　出租单位可以在上述基本准入条件基础上，结合项目实际，细化和增加准入条件。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。出租单位应将制定的具体准入条件报项目所在地的区房屋管理部门备案。

　　配租规则

　　保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则，一般按照以下两个阶段实施：

　　（一）集中配租阶段。项目达到供应条件后，出租单位发布公告，启动集中配租；集中配租期间应优先保障在上海无房且符合其他准入条件的对象。

　　（二）常态化配租阶段。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，对符合准入条件的对象实行“先到先租，随到随租”。

　　配租期间，项目全部或部分户型房源满租的，应实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障在上海无房且符合其他准入条件的对象。

　　出租单位应根据上述原则，制定项目配租的具体规则，报项目所在地的区房屋管理部门备案。

　　出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。

　　供应标准

　　三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。

　　一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。

　　申请材料

　　申请入住保障性租赁住房的人员应向出租单位提交以下申请材料：

　　（一）《保障性租赁住房项目入住申请表》；

　　（二）本人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记）等证明合法就业的资料；

　　（三）在上海拥有产权住房的，提交本人、配偶及子女最近10个工作日内的《本市房屋查询结果证明》（可通过本市“一网通办”门户网站或“随申办”APP“我的不动产”在线查询服务获取）；在上海承租公有住房的，提交《租用居住公房凭证》；

　　（四）出租单位根据准入条件要求提交的其他材料。

　　上述申请材料中，根据“两个免于提交”的原则，能够通过大数据手段获取的材料，申请人无需重复提供。

　　面向本单位、本系统职工定向供应的宿舍型保障性租赁住房，以及由用人单位整体租赁的宿舍型保障性租赁住房，申请材料可以适当简化，具体由项目所在地的区房屋管理部门结合实际确定。

　　出租单位应按照准入条件，在5个工作日内对申请入住人员提交的申请材料进行审核；其中住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查，区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对审核未通过的申请入住人员，出租单位不予签订租赁合同。

　　租赁价格

　　保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。

　　面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。

　　面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可在前款规定基础上进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。

　　市房屋管理部门加强对保障性租赁住房初次定价和调价的监督检查，加强对估价机构租金评估质量的监督检查；发现问题的，责令整改纠正。

　　租金支付

　　保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。

　　保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

　　出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。

　　租赁期限

　　保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。

　　保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

　　上海市保障性租赁住房项目相关的配套细则

　　今天发布

　　那么怎么样的租赁住房项目

　　才算保障性租赁住房呢？

　　《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》

　　对此予以明确

　　（上下滑动查看详情↓）

　　怎样的既有项目

　　可以认定为保障性租赁住房

　　《办法》明确，既有租赁住房项目指《办法》实施前经过合规审批已经建成或在建（含正在办理建设工程手续）的租赁住房项目。

　　对既有租赁住房项目，建设单位可以向项目所在区的房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申请认定保障性租赁住房。提交申请材料和审核的重点，是项目已经合规审批作为居住类房屋的相关证明材料。其中一般项目应提交载明房屋用途为租赁住房、公寓、宿舍等居住类型的不动产权证或建设工程规划许可证，改建类项目应提交项目已由区政府同意纳管为租赁住房的认定文件及区政府组织区相关部门联合验收的通过意见。

　　项目所在区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）对申请材料进行审核，材料齐全的，在5个工作日内出具《保障性租赁住房项目认定书》。

　　此外，市、区房屋管理部门已认定的单位租赁房，直接纳管为保障性租赁住房，不再另行办理保障性租赁住房认定手续。

　　怎样的新实施项目

　　可以认定为保障性租赁住房

　　新实施项目认定为保障性租赁住房，区分一般认定程序和简易认定程序。

　　一般认定程序实行先联合认定、后供地用地。建设单位应向项目所在地的区房屋管理部门申请项目认定。区房屋管理部门初审后，提交区人民政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区房屋管理、发展改革、规划资源等相关部门结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、项目地块的现状条件等统筹研究、联合认定；同意项目实施的，由区房屋管理部门以区保障性租赁住房工作领导小组办公室名义出具《保障性租赁住房项目认定书》。

　　简易认定程序适用于商品住房配建保障性租赁住房项目（包括按照统筹平衡方案集中配建项目）以及土地出让合同已约定建设内容为保障性租赁住房或租赁住房的新建项目，实行先供地、后简易认定。建设单位可直接凭土地出让合同向项目所在地的区房屋管理部门申请项目认定，区房屋管理部门在5个工作日内以区保障性租赁住房工作领导小组办公室名义出具《保障性租赁住房项目认定书》。

　　此外，改建类项目作为保障性租赁住房的特殊类型，按照本市非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关规定办理项目认定。

　　《办法》还对新实施保障性租赁住房项目的户型标准进行了明确，规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。

　　财税、水电气对“保租房”有何支持政策

　　《办法》明确，非居住用地上的保障性租赁住房取得《保障性租赁住房项目认定书》后，由区房屋管理部门向市房屋管理部门提交相关项目的认定书、建设工程规划许可证（新建类项目）、区政府组织区相关部门联合验收的通过意见（改建类项目），市房屋管理部门汇总后，将相关项目名单和认定书统一发送市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位落实财税支持政策和民用水电气价格政策。对退出保障性租赁住房的非居住用地上项目，市房屋管理部门书面通知市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位终止财税支持政策和民用水电气价格政策。