买二手房如何避免过不了户(二手房过户的流程)



　　买二手房的时候，作为购房者最担心的就是房屋产权不正规，或者就是无法办理过户，那么买二手房如何避免过不了户？

　　1、核查户籍状况

　　在卖方没有把户口迁出之前，买方是没有办法迁入户口的。所以我们在与卖方签订二手房买卖合同之前应要求其出示户口本，并复印保留凭证。通过审查卖家的户口本，买房人可大致了解卖方家庭的户籍情况。或者要求卖方与自己一同前往房屋所在地的公安机关核实交易房屋的户籍情况，这样做既可以核实卖家是否真的已经将户口迁移出去，又可以防止其他人的户口未迁走的情况出现，比如出售方以前购房时的上家户口等。

　　2、核实卖方是否有房产证

　　房产证(不动产证)是证明房主对房屋享有所有权的凭证，也是办理过户的必要资料，所以购房者在买房时一定要核实清楚卖家是否有房产证，以及辨别房产证的真伪。建议购房者在买房时要求卖方提供身份证及房产证一同到当地房产管理局的档案馆或窗口查询真伪，这样才能避免买到没有房产证的二手房。

　　3、确认所有共有产权人是否同意出售房屋

　　有些房屋涉及多个人共有产权人，对此购房者一定要征得所有共有人的同意，和所有共有人签订房屋买卖合同。如果有人来不了，也要让对方提供经过公证的授权书，尽可能的降低毁约风险。要知道，只有一个产权人签字同意，买卖合同是无效的。即使完成了过户手续，其他产权人之后要是追究起来，你也只能退房，过户无效。

　　4、明确户口迁出时间和违约责任

　　想要防止卖家不迁移户口，在合同上下工夫是很有必要的。买卖双方可以在合同中约定一个迁移户口的具体时间(如某年某月某日)，然后约定违约责任，比如，“如果到了规定的时间卖家还没把户口迁出，那么卖家就要赔偿违约金，直到户口迁出为止”。而且，买家可以通过预留较多的尾款和约定较高数额的违约金来约束卖家的违约行为。

　　1、调查产权

　　购房者在选购二手房的时候要注意房屋产权是否存在问题，购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性进行审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押以及是否存在共有人等。

　　2、签购房合同

　　二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

　　3、评估贷款

　　正常情况下，房产评估需要找评估公司，这个过程大约需要5到7个工作日，房产评估之后购房者就可以办理贷款手续了，如果购房者办理公积金贷款和商业贷款组合的话，需要同时向公积金和银行进行贷款申请;如果只是申请商业贷款(按揭贷款)，只需要向银行进行贷款申请即可。该过程是二手房交易中耗时比较长的阶段。

　　4、交税之后进行过户

　　二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等相关文件向房地产管理部门提出申请，并切申报成交价格，拿受理单，缴纳契税等二手房交易的相关税费。

　　5、领取产权证

　　房地产管理部门对提供的相关文件进行审查，核查无误之后房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应该凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。