怎么换物业(小区更换物业公司流程)



　　网友咨询：

　　业主对当前物业公司不满，怎么改其他物业公司？拆迁回迁房小区，不满意当前物业管理公司。对于公摊面积和车位，物业公司直接收取业主管理费用，并且业主自己的车没地方停，业主准备清理物业公司出场，另外请物业公司，这需要什么程序？

　　广东品睿律师事务所舒亚均律师解答：

　　如果有业主委员会，就依据合同，列出物业公司违约的问题，要求解除合同退出物业管理区域。如果是前期物业，还没有成立业委会，就抓紧成立。召开业主大会，由业主投票决定，如果有一半以上的业主同意更换，就可以更换物业。

　　《民法典》

　　第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。 决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔 偿损失。

　　舒亚均律师解析：

　　业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

　　业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　一、成立业主委员会的条件

　　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

　　一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

　　2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

　　3、住宅出售已满两年。

　　二、成立业主委员会后要办理登记手续

　　业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

　　1、成立业主委员会登记申请书；

　　2、业主委员会委员名单；

　　3、业主委员会章程。

　　区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。