换物业公司需要什么条件(民法典关于物业管理的规定)



　　你有没有想过这个问题！

　　自从买了房子物业公司就在，是谁聘请的他们，后期可以更换不呢？

　　这可能是很多业主心中的疑问！

　　其实，因为从小区建成到业主入住，中间有一段时间的间隔。

　　所以为了保障业主入住的绿化、环境以及各项设施的正常运转，开发商会请一家前期物业公司。

　　等到业主入住达到一定数量后，可以自行选聘自己满意的新的物业公司。

　　当业主与选聘的新物业公司签订《物业服务合同》之后，前期物业服务公司也将退出小区。

　　《民法典》第940条

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　那很多人就在想，为什么自己的小区，物业从来就没有换过。

　　这是因为选聘新的物业公司，需要满足几个条件。

　　1

　　成立业主委员会（非必要条件）

　　不同地区成立业主委员会的条件不尽相同。

　　一般来说——

　　首先，小区的入住率应达到一半以上；

　　其次，房屋出售的时间应达到24个月以上；

　　最后，第一批的物业费缴纳时间达到24个月以上；

　　小区同时满足以上3个条件，才能和相关部门申请成立业委会。

　　2

　　召开业主大会通过表决

　　重新选聘物业公司，对于小区来说是很重大的事情，直接决定了居住体验。

　　所以要召开业主大会，通过表决决定，并且需要同时满足2个条件：

　　（1）超过2/3的业主（专有部分面积超过2/3且业主人数超过2/3）参与表决。

　　（2）参与表决的业主当中有超过一半的业主（专有部分面积超过一半且业主人数超过一半）同意更换物业。

　　《民法典》第278条

　　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。