解除租赁合同通知函范本(房屋租赁合同模板)



　　本文以笔者曾经代理的一起业主与某长租公寓公司合同纠纷案为例，就本文所涉相关问题进行探讨。业主与长租公寓公司就其房屋签订了《资产管理服务合同》，合同期限自2016年11月1日至2021年5月1日，合同签订后，一直正常履行。长租公寓公司也依约按月支付资产收益。但2020年9月，长租公寓公司突然以房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的4居室出租条件客观丧失为由，向业主发出《解约通知函》，要求解除合同，并停止支付资产收益。但该事由与实际不符，争议房屋并未发生任何拆除事实。

　　若长租公寓公司解除合同的事实依据不存在（一间房屋被拆除事实不存在），则长租公寓公司无权解除合同，《解约通知函》不发生解除合同的后果。

　　合同解除权的行使前提为具有解除的权利，符合约定解除权或法定解除权行使情形。若不存在解除权或不符合约定的解除权行使的情形，即便发出解除合同的通知，亦不发生合同解除的效果。最高人民法院在（2020）最高法民终199号民事判决中认为：只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出合同解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限内未向人民法院起诉这一事实就认定合同已经解除。最高人民法院在公报案例（2010）民一终字第45号民事判决中认为：合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该则判例确认了合同一方构成根本违约时，守约方享有法定解除权，合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力。根据上述案例分析，若长租公寓公司在《解约通知函》中依据的房屋被拆除的事实不存在，则长租公寓公司无权解除《资产管理服务合同》，《解约通知函》不发生合同解除的效果。

　　另据上海市第一中级人民法院在（2011）沪一中民二（民）终字第190号裁判观点，无合同解除权的一方当事人发出解除合同通知，对方在法律规定的异议期届满后向法院起诉的，不应当适用最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第24条有关合同解除异议期的条款，即违约方解除合同的行为不应获得合同解除异议期制度的保护。因此，长租公寓公司向业主发出《解约通知函》不受《合同法司法解释二》第24条合同解除异议期制度的保护，业主无须在三个月内提出异议或向人民法院起诉。

　　因此，目前《资产管理服务合同》仍为正常履行状态。

　　本案中，长租公寓公司自认为其享有单方解除权而向业主发出《解约通知函》，但根据第一个争议焦点的分析论述，长租公寓公司在没有解除权、亦不符合约定解除的情形的情况下，《解约通知函》并不发生解除《资产管理服务合同》的效果，合同尚未解除，同时，由于长租公寓公司虚构事实欲通过《解约通知函》解除合同，并未按照合同约定按期支付资产收益，符合《民法典》第五百六十三条第（二）项，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，即根本违约的情形，业主因长租公寓公司根本违约而获得单方解除合同的权利。

　　因此，业主可选在继续履行合同或解除合同：

　　1. 若业主主张继续履行合同

　　则长租公寓公司应当依约履行《资产管理服务合同》，按期支付预期收益。如长租公寓公司逾期未支付或长租公寓公司自认为合同已解除而无需支付，均违反合同约定，应当支付到期未付收益，并承担相应违约责任。（参阅案例：北京市朝阳区人民法院 (2014)朝民初字第35379号）

　　2. 若业主主张行使单方解除权

　　则可以解除合同，要求长租公寓公司支付逾期收益及违约金，同时可以要求长租公寓公司按照《资产管理服务合同》第7.3条约定，按照月预期收益的双倍支付承担违约责任，同时承担合同解除造成的其他损失。

　　综上所述，长租公寓公司向业主发出的《解约通知函》因其不享有约定或法定解除权，不发生解除合同的法律效果，合同尚未解除，长租公寓公司应当依约履行合同并支付收益款，逾期未付构成违约，应当承担违约责任。业主可以在长租公寓公司构成根本违约的情况下，选择行使解除权以解除《资产管理服务合同》，要求长租公寓公司承担双倍月收益的违约金，或选择继续履行合同，长租公寓公司应当依约履行合同。

　　最高法院第二巡回法庭法官在其2019年第13次法官会议纪要中认为，解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方请求人民法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。人民法院应根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局以及是否存在情势变更等情形，对合同是否解除作出裁判。人民法院判决解除合同的，该判决为变更判决，守约方可以主张违约方赔偿其因此而遭受的损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失。

　　北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中认为：经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

　　最高人民法院在《最高人民法院公报》2006年第6期的公报案例中明确了裁判观点：根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

　　该裁判摘要的意旨值得关注。审判实践中对于违约方提出解除或确认解除合同的主张宜采十分慎重的态度，防止违约方通过合同解除转嫁商业风险。

　　因长租公寓公司自认其享有合同解除权，并向业主发出了《解约通知函》，因此，长租公寓公司会认为合同已经解除（虽然未发生合同解除的法律效果），后续业主向长租公寓公司回函，长租公寓公司仍有可能不会支付收益款，在此情况下，向人民法院提起诉讼后，长租公寓公司仍有可能拒绝继续履行或明示不再履行（预期违约），形成合同僵局。此种情形下，人民法院可能有以下裁判观点：

　　1. 如长租公寓公司反诉要求解除合同，有部分法院支持合同解除，合同解除的时间通常根据出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。

　　支持合同解除的主要理由为：

　　（1）继续履行不具有可行性，合同目的无法实现。该理由主要为政策或市场规划影响以及因其他原因导致履约不能（违约方进入破产程序、运输合同中标的物灭失、商品房买卖合同中无法办理产权过户手续、无法办理消防证、存在安全隐患、标的房产被法院查封、买受方无法办理银行贷款手续等）的情形。

　　（2）当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。引用的法律依据主要是《合同法》第110条第2款（《民法典》第580条第（二）项）中的“履行费用过高”以及案例一相关观点。

　　2. 判令继续履行合同（主流观点）

　　（1）商业风险由违约方自行承担，无法作为“合同目的无法实现”的依据。事实理由主要见于前文中违约方经营决策因素（决策失误、成本不足、资金困难、经营模式调整等）。在这些案例中，法院认为商业风险不应转嫁由守约方承担，且上述因素也不是违约方签订合同的目的，故认为不存在合同解除的法定情形，应继续履行。

　　(2)未满足《合同法》第110条（《民法典》第580条）例外情形的构成要件。

　　对于金钱债务，违约方不享有合同解除权。法院认为现行法律中并未赋予违约方对于金钱债务享有合同解除权。《合同法》第109条（《民法典》第579条）规定金钱债务的违约责任为支持价款或者报酬，仅有在第110条规定非金钱债务的违约责任时才有例外情形。

　　本案中，由于长租公寓公司解约的根本原因为自身经营问题，继续履行不存在太大障碍，法院主流观点不支持长租公寓公司有解除权，业主可以主张要求长租公寓公司继续履行。若长租公寓公司默示不履行或明确拒绝履行，甚至反诉要求解除合同，依据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，法院存在一定可能性支持长租公寓公司解除合同，该种情形下，业主可主张要求长租公寓公司承担双倍月收益的违约金，并支付逾期的资产收益及损失，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

　　长租公寓公司以房屋有缺陷为由要求解除合同，缺乏必要的事实根据，其请求不能成立，就合同性质来讲，长租公寓公司与房东间合同虽名为《资产管理服务合同》，名义上类似于委托合同关系，但究其实质，双方间仍属于租赁合同关系，给予租赁合同之性质，长租公寓公司应当继续履行其合同义务。

　　此外，长租公寓公司在与房东解除合同关系时，往往会要求房东赔偿装修及其他设施的折旧费，其依据一般在《资产管理服务合同》约定为：“合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。”但是长租公寓公司却并未区分解约事由，即究竟是哪一方违约引起解约，此种条款由长租公寓公司单方决定的。属于典型的利用经济优势将自己意志强加于对方，根 据《民法典》第497条第（2）款之规定“或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此种约定当属无效。