上海豪华别墅 上海独栋别墅排名



　　在最近公示的一批次新房名单里，笔者发现：别墅好像不多。

　　上海的新房别墅都跑哪儿去了？

　　先有土地，才有房子。要搞清楚这个问题，我们先来回顾2022年的土拍情况。

　　一般来说，只有容积率在2.0以下的宅地，才有可能做别墅产品。在2022年上海出让的115块宅地，仅43幅宅地的容积率在2.0以下。

　　而这43幅宅地里，仅有6幅宅地处于外环内。

　　再看新房存量，2022年存量新房共计31880套，其中别墅类产品757套。外环内别墅产品仅仅56套，主要集中在内中环间！

　　从土拍和新房存量这两个数据中，我们可以清晰地感知到：当下新房稀少，未来供应不足！外环内别墅类产品也越来越难买！

　　如果2023年想在外环内买别墅的话，还有机会吗？

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　　在汇整了一系列数据后，房万整理出这张2023年外环内待入市别墅项目清单，总共31个。

　　这31个别墅里，有25个位于地段更加稀缺的市中心。

　　这些市中心别墅，多是黄浦的老城厢旧改，虹口北外滩和静安/普陀苏州河沿岸的城市更新产物。

　　市中心的城市更新几乎都占据了优越地段，因此特别注重土地资源的集约利用，以实现价值的最大化。

　　所以在市中心的纯别墅社区是稀少的，“高（超高层/高层）低（别墅）配”仍然是市中心别墅产品的主流形态。

　　除了市中心以外，外环内别墅供应量最大的就是在浦东东郊别墅区和三林南滨江。

　　东郊别墅区也就是张家浜楔形绿地，是浦东公认的价值高地，这里是成片的低密别墅区。该板块的最大特点是建筑密度低且闹中取静，是城心不可多得的宜居之地。

　　东郊顶级别墅项目林立，如：汤臣高尔夫别墅、合生东郊别墅、东方别墅、华洲君庭等，是公认的富豪聚集地。

　　最后就是新兴的三林南滨江，其紧邻前滩的天然优势，是当前任何一个“新板块”都无法达到的。最重要的是，在未来规划上，三林南滨江可是最后一块可成片开发滨江区域！能级相当高！

　　在拥有高级规划定位的同时，三林南滨江还拥有优越的生态环境，整个区域总面积约446.2公顷，其中生态绿地占据了约240公顷！绿化覆盖率甚至达到了约65%，远超新江湾和森兰。

　　三林南滨江的地理位置和生态条件，注定它会成为一个全新的“高端国际滨江生态住区”！

　　接下来，我们按照环线来看看值得重点关注的别墅项目。

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　　内环内的别墅看点主要在黄浦，黄浦的别墅是意想不到的多，打破了“市中心别墅少”的刻板印象。

　　多是多，但这些别墅今年能有几个入市呢？我们可以来具体盘一遍。

　　先看黄浦豫园，这里旧改拆迁最多，别墅供应也多。露香园二期正在施工中，项目今年发布了室内装修的招标信息，按照这个节奏来看，今年入市完全有可能！目前唯一的悬念就是，它先入市的是高层住宅还是别墅。

　　乔家路地块，去年11月才正式发布招商公告，目前还没有结果，入市遥遥无期。

　　福佑地块去年被复星集团和蚂蚁集团联手拿下，由8幅地块组成，但纯宅地只有224-01地块，建面大约在3.7万方，还恰好处于整个福佑地块中生态最好的位置。这块宅地的容积率也仅有1.4，加上仅有12米的限高，未来必然是会奔着打造高品质的低密社区而去了。

　　但，福佑地块到现在连规划设计图都没有，今年入市，难！

　　合生地块，官方有明确地说法：预计开发项目的施工将于2023年3月或前后开始，并于2024年5月或前后开始预售。好的，明年再见！

　　另外，不容忽视的是，合生创展计划在该地块上打造40栋中式别墅。黄浦的中式别墅，稀缺性很高，值得收藏！

　　嘉里金陵东路项目去年才拿地没多久，新湖亚龙项目还在拆迁，这两个今年都没戏。

　　综上，黄浦豫园，2023年能入市的别墅项目，一个都没有。

　　再看黄浦其他板块吧！

　　新昌路7号地块是纯别墅项目，去年6月份就正式动工了，预计2026年竣工交付，其工程进度比黄浦其他项目快，今年有入市的可能。

　　高福里地块与上海传统豪宅「凯德茂名公馆」仅一路之隔！地块原本的开发商是华洲君庭的开发商。2021年，万科成为了高福里的大股东，顺利推进了拆迁，未来这个项目也会成为万科在上海位置最好的作品，非常值得期待！就是入市够得等??今年够悬！

　　五坊园四期去年12月就已经开工建设，目前已经有户型消息爆出，项目预计推出建面约110-220㎡高层，以及地上2F的稀缺别墅！今年入市的可能性极大。

　　融创外滩壹号院三期，去年中信信托、芜湖华融正式进入融创外滩壹号院所在项目公司的股东名单，算是救活了这个濒危的百亿项目。但这两个股东都是资方，没有操盘经验，最后这个项目命运如何，还是得看融创。

　　位于新天地的翠湖六期和中海建国东路项目，去年年底才曝光设计方案，按这个进度，今年入市也是难，但值得等待。

　　这一路看下来，黄浦的别墅，2023年最有希望入市的只有五坊园四期和新昌路7号地块，但这也是矮子里面拔将军的结果。黄浦的别墅，除了工程进度较慢，开发商入市意愿也不会很急切，所以我们只能耐着性子等。

　　看完黄浦，我们再来看静安和虹口内环。

　　虹口的招商弘安里和静安的安康苑，都是旧改。

　　招商弘安里是稀缺的市中心纯别墅项目，开发商是招商&绿城，绿城做高端住宅产品的能力是一绝，他的加入让笔者对弘安里有了更大的期待！项目预计二季度会有进一步消息，我们保持关注！

　　招商弘安里设计图

　　珠江安康苑的别墅分布在24地块复建永庆里和25地块风貌里弄区，总价得上亿，入市还早。

　　静安73街坊跟鸿印里是俩兄弟，没买到鸿印里的可以“再续前缘”。73街坊被分两个部分，南北地块被一片住宅隔开，南地块为纯墅区。

　　地块最先推出的还是北区的高层项目，南地块的别墅连设计图都还没出来，且等着。

　　苏河湾畔的龙盛福新里和龙盛华新新城都有户型消息露出，龙盛福新里还有24套建面约402?447㎡叠墅，龙盛华兴新城将推建面约140-220㎡超高层&叠墅。两个项目都有可能今年入市。

　　总体来说，今年内环内的别墅供应，指望静安和虹口的希望比较大。

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　　内中环的别墅看点主要在浦东，其中当属东郊和三林南滨江的热度最高。

　　在上海，或许只有东郊别墅区才能称为顶级别墅聚集地，相对于西郊别墅房龄偏老、佘山的远离市区，东郊别墅区紧靠内环的地段优势显而易见，加上区域去聚集了大量生态绿地，居住环境优质，因此成为了大佬们置业的心头好。

　　东郊现在有4个别墅项目：浦开江南里、宝地东郊四季、汤臣金桥花园、浦开东郊壹号苑。

　　浦开江南里和宝地东郊四季是老面孔，走的都是中式园林建筑风格。不同的是，浦开江南里的定位是终极改善，户型面积非常大，起步面积就190㎡，总价约2700万起。相较而言，宝地东郊四季上车比较友好，约2000万就可以了。

　　汤臣金桥花园与知名豪宅汤臣一品是亲兄弟关系，预计售价在5000万?1.5亿左右。

　　汤臣金桥花园一期主体已经建好了，在做绿化，共43幢低密度住宅，均为地上2层带阁楼和地下室。另外还配一个会所及配套设施。按照这个进度，入市标准是达到了，就看KFS的入市意愿了。

　　浦开东郊壹号苑应该是东郊别墅里工程进度最慢的，去年年底才招标。他与与宝地东郊四季相去不远，因此可以参考宝地东郊四季13.1万/㎡的价格。其主力户型为建面约170㎡叠墅、建面约195㎡联排、建面约210㎡联排、建面约280㎡独院。

　　接着就是三林南滨江的绿城前滩百合园和华润三林滨江项目，在笔者眼中都是“王炸”项目，地段没得挑，三林南滨江背靠浦东和前滩，发展起来是早晚的事。

　　绿城前滩百合园预计4月就入市了，有洋房和合院产品，据群友爆料，项目最新的过会价格是12.99万……

　　华润三林滨江项目的动作稍慢一点，且等下半年吧！

　　内中环的待售别墅除了浦东以外，闵行和徐汇还各有一棵独苗。

　　徐汇滨江的云锦东方三期，目前还有127套房源等待入市，有多层和别墅两种产品。目前项目外部建筑基本建成，入市时间看kfs心情，不好猜?

　　闵行的珠江铂世古北里，位于中内环间，地理位置依旧还是比较优越的，紧邻徐汇、大虹桥、长宁等区域。项目已经建好的大面积别墅，但kfs准备先出租几年，后面卖不卖再说……

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　　中外环间的别墅看点主要在长宁西郊，这里长期不出货，但藏着不少“好东西”。

　　长宁西郊，幽静的自然环境加上便捷的交通让西郊成为众多社会名流的隐居之所。上世纪60年代之后，随着西郊国宾馆、龙柏饭店、虹桥迎宾馆这三大国宾馆建立，西郊成为名副其实的国宾区，让西郊又成了隐贵们最为追求的居所。

　　西郊待入市的3大别墅项目，只有上海城投西郊项目是全新地块，其他全是“捂盘侠”。

　　城投西郊地块位于西郊宾馆西南侧别墅区内，2022年7月才刚刚成交，土地面积约2.3万㎡，建筑面积约2.8万㎡，容积率只有1.2，这在上海市中心十分稀缺。

　　如此稀缺的地块，价格自然不菲，其房地联动价高达16.3万㎡！去年，AAI和日清两家设计单位参与了方案比选，基本都是300㎡以上的大面积洋房&别墅，预计可售不超过60套，套均总价半亿起！

　　宁国府邸，名字就霸气侧漏，邻居是檀宫、西郊宾馆，仅12栋，清水寡墙，形似“碉堡”的带院落独立别墅，套均总价或2亿起！

　　不过项目工期已经超过12年了，2023年能否上市还未知啊！这种项目不愁卖，追求的精品，就慢慢打磨，慢慢卖。

　　上海花园广场南区极其特殊，它的地块容积率仅0.21，近30000㎡的建筑面积（含地下），只打造5栋独立别墅！

　　这5栋超级别墅大宅，均为地上2层地下1层的结构，地上面积从1629.51-1907.61㎡不等，地下面积更是达到了1501.48-3821.22㎡不等。尺度极大！

　　这种级别的豪宅，在上海是极其少见的，因此它的价格也不能按照常规住宅的逻辑来估量。但如果不讲道理地以同板块城投西郊地块的联动价16.3万元/㎡来计算，上海花园广场南区的最低总价也要5个小目标！

　　如果觉得长宁的别墅不接地气，可以关注一下虹口的城投万安路项目，位于虹口江湾镇，是以旧区改造和城市更新相结合的新模式。

　　项目总共7幅地块，包含了住宅套数超过620套，户型面积不大，产品类型却包罗万象，包含高层公寓、6层8层的洋房产品以及2-3层的合院及联排别墅，预计今年入市。

　　最后的话：

　　记得以前直播时，有粉丝问我们：外环内的别墅值得投资吗？

　　我们的回答是：值得！

　　因为外环内的别墅，供应量是非常少的，物以稀为贵。

　　而且外环内的别墅，地段和配套，乃至产品力，都是相当能打的，自住性能很好。也只有自住舒服的房子，才有投资价值。

　　当下，我们的城市生活空间被不断挤压，人们对低密社区越来越喜欢，尤其在经历疫情大考后，人们改善居住环境的需求变得更加迫切！

　　未来占据先天优质地段的外环内别墅，是一个能同时满足自住改善和资产配置的绝佳选择