重庆房价走势 最近重庆房价疯涨原因



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　　提问：雕叔，麻烦您根据您在一线的经历总结一下这一轮重庆涨幅里最高的三个片区是哪三个，并简单分析一下为什么这三个片区能分列一、二、三名，尤其是涨幅最高的片区，谢谢您的宝贵时间！

　　回答：照母山、黄花园学区、北滨路。照母山利好：学校、光环商圈；黄花园利好：学区房改革；北滨路利好：土拍启动、太古里、9号线。

　　提问：雕叔你好 这轮调控 似乎重庆参与没有武汉多 看您今天发的图片 对重庆楼市有啥影响啊 谢谢

　　回答：没啥影响，重庆刚需可以买，投资上，整个重庆能买的，不多，整个大盘会比较差，只有几个楼盘，会好一些。重庆，基本没有调控，跟政策的关联度不大。

　　提问：雕叔，上午好，无意间发现你公众号，我看你一直不建议全款买房，那么请问全款、贷款买现房、贷款买期房，房价涨多少才不亏本呢？

　　回答：1、全款买房，比你想象中的收益要低得多，买房赚钱靠杠杆，全款买房时间拉长了和股市长期定投沪深100、沪深300，赛道差不太多。即使你很幸运的选中上海，全款买房，长周期来看，也只不过年化8-15%。2、贷款买现房，天然的资金成本每年6%以上（首付和贷款部分都有资金成本），满2年免税，损耗利息12%。中间税费摩擦成本算6%。所以两年内，房价涨18%才不亏本。3、贷款买期房，期房2年，损耗利息12%。满2年免税，又损耗利息12%。中间税费摩擦成本算6%。买期房，四年内，房价涨30%才不亏本。貌似买期房，要每年涨9%，买现房每年涨7.5%才不亏本，但是时间拉长到10年，税费可以均摊到每年，每年涨6.6%就不亏本。

　　提问：浮云先生，您半个月之前说重庆明年开春继续涨，现在又判断下半年回调15%，明年全年没希望，是什么让您在半个月内做出差别如此大的判断呢？土拍的关系吗？另外，重庆除了领涨的几个核心板块，其他大部分未涨的区域，不存在回调吧。

　　回答：就是土拍带来的市场情绪转凉。这一波转凉是由土地引起的，成也萧河败也萧何。明年全年热点板块继续高开，但整体均价依旧如同今年一样，出现市场两极分化。高层项目继续热销，供不应求。但豪宅项目滞胀，进一步降价把市场情绪降低。

　　提问：雕叔，二手房2楼可以买吗？采光不是很好，性价比还可以。另外，听说2楼的下水道容易返水？

　　回答：2楼不能买，2楼性价比并不高。因为你买的时候便宜，卖的时候也很便宜。大多数重庆人不愿意买二手房，重庆1、2楼的二手房基本上交易周期在一年以上。

　　提问：浮老师问个问题，北岸江山套100 三房230米江景房流动性好像还没套68两房卖的好，为啥呢？不说买北滨路不买江景房买两房不如买其他次级板块的三四房嘛

　　回答：重庆人刚需用房就是两房，主要是重庆人都是自住为主，塔楼高层小户型住惯了没必要住大户型。总价150w是大家接受的二手刚需交易上限。

　　提问：感谢雕叔快速回复！接上个提问，物业说春森的三房出租，装修好的话可以租给企业高管（企业结算房租那种），这类租客是优选吗？孩子小学还有五年才毕业，如果出租几年后，通常还能收回自住吗？假如后期出售的话，会不会因为出租折旧导致房价打折呢？谢谢。

　　回答：是的，租给高管租金比较高且稳定。你出租签合同，按照合同约定时间收回就可以。房子出售之前，可以简单做一次翻新，好好打扫一下卫生，花不了多少钱。

　　提问：雕叔万福金安，请问汽博上班自住兼投资，雅素里这个新盘怎么样？离9号线石盘河700米，10号线上湾站900米，单价建面1.4万，但是周边好像有物流园，路上可能有大货车通行，周边住宅也不多，担心将来居住氛围不浓。请问这盘自住兼投资怎么样？如果和悦来的盘比呢？真诚地希望雕叔能给下建议，谢谢

　　回答：不用“万福金安”，把这里氛围搞得像宗教邪教一样。我一直对临空板块不是太喜欢，主要是飞机航道和三亚湾产业园，不是太适合人类居住。

　　提问：雕叔，三楼朝中庭，但视野只能看对面楼，楼间距不大，便宜中间楼层20W，总价120W，中间楼层140W，可以选吗？

　　回答：不选三楼，不是价格问题，是流动性真的很差。一分价格一分货，卖家便宜20w也是因为他试着卦130w没人要，只能降到120w才有人咨询。最终可能成交价要在110w。

　　提问：雕叔，我预算首付35w，总价在100w左右。首房首贷，想购买新房或二手房用于投资，主要目的是为了保值能跟上大行情就行，以后换改善房。最近一直在看房，没有看到合适的。麻烦你推荐几套。谢谢。大学城的房子可以买吗？

　　回答：你这个价格比较尴尬，新房基本上就只能选巴南、龙兴、璧山、水土、空港和大渡口区域了。要保值增值，还是要选核心区二手房。大学城不要买，目前涨在高位。推荐核心区王牌二手房：平安摩卡。年底开通9号线，马上迎来一波涨幅。还有未来太古里落地，跟上通胀基本没问题。

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